问：

    2006年5月，我看中了浦东新区一套期房。后与开发商签订了该房屋的《上海市商品房预售合同》，合同约定总房价为人民币123万元。签约后，我按照合同的约定支付了全部房款。该合同第十一条的约定，开发商应于2006年1月1日前将该房屋交付给我。合同上也有关于延期交房的违约金的若干规定。该合同第十三条又约定，该房屋符合约定的交付条件后，开发商应在交付之日前5天书面通知我办理交付该房屋的手续，我应该在收到该通知之日起5天内，会同开发商对该房屋进行验收交接。

    然而，到了2007年1月底，我还没有收到过开发商发出的任何书面形式的《交房通知书》。由于，我在购买该套房屋前已将自己本来的居住房屋卖出，一直租赁其他房屋作为过渡。所以，我想尽快拿到房屋。于是，我去询问了开发商：房屋到底什么时候可以交付？但是，开发商却对我说，他们这次为了方便，是以用电话通知的方式做交房通知的工作；并且表示：房屋已经符合了合同约定的交付条件，现在可以与我办理房屋交接。得到这样的回答，我当即向开发商表示，我从来没有接到过开发商关于通知交付房屋的电话。我还向开发商表示由于其没有书面通知我，致使我延期收取了该房屋，开发商应该根据合同的约定向我支付延期交房的违约金。可是，开发商却一再强调：他们已经电话通知过我，至于没有书面通知是没有关系的。而且，开发商强硬地表达：不支付延期交房的违约金。

     因此，我想请问杜律师：

    1，由于开发商没有书面通知我办理房屋交付，致使我延迟收取房屋，我能否要开发商支付该笔违约金？

    2，开发商以已经以电话形式通知交房的抗辩能否成立？

解答问题（一）：

    开发商没有以合同约定的书面形式，及时通知您办理房屋交接，是属于没有完成合同约定的义务。因此，您有权要求开发商向您支付其延迟交房的违约金。

    首先，开发商在签订了《预售合同》后，按照合同约定的期限交房是其应该履行的一项基本义务，即我们所说的按约交房的义务。

     从您的来信我们可以知道，您与开发商签订的《上海市商品房预售合同》约定开发商应于2006年1月1日前将该房屋交付给你。根据《合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，开发商应该根据合同约定在2006年1月1日前履行其交房义务。

    其次，由于开发商没有按照合同的约定书面通知您办理房屋交接，延误了您的收房，是属于开发商没有完成合同约定的义务。所以，开发商应该按照合同的约定向您支付延期交房的违约金。

    开发商按照合同全面履行交房义务的前提，是以合同约定的形式（即书面形式）完成交房通知的义务。但是，开发商没有以书面形式通知您办理房屋交接。这就是开发商违反合同具体约定。哪怕现在是开发商称有过电话通知。另外，从您的信中我们也知道，在该份《预售合同》中也约定了开发商延期交房的违约金。因此，根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，您有权要求开发商支付延期交房的违约金。

    解答问题（二）：无论开发商到底是否采用电话形式通知过您办理房屋交接，由于其没有按照合同约定的采取书面形式通知您，其采用的通知形式不符合约定，所以开发商的抗辩理由不能成立。

    首先，《预售合同》中已经明确对交房通知的形式作出了约定。

  我们知道该份《预售合同》的第十三条约定，该房屋符合约定的交付条件后，开发商应在交付之日前5天书面通知您。所以，我们可以明确该条款已经就通知的形式作出了非常明确的约定，即以书面方式通知。

    其次，《预售合同》的其他条款也对文件的送达及恢复方式作出了明确的约定。

  您可能没有注意到，您所签订的《上海市商品房预售合同》是由上海市房屋土地管理局制定，并且该局规定现在上海市所有预售房屋的合同都采用该示范文本，并需在官方网站上备案登记。因此，该合同的第二十七条会有这样的约定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达。”所以说该合同条款也已经再次明确了送达文件的方式，即采用挂号邮寄或直接送达的方式，而并没有开发商所称的采用电话的方式。所以，在这里我们向读者提个醒：使用示范文本的《预售合同》，有时应特别注意这个第二十七条款。

    最后，结合以上两点分析建议，开发商称已经以电话方式过您，而不承担延期交房的违约责任的抗辩理由是不成立的。

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