问：

由于，父母年事已高，居住在6楼，给出行带来了不便。于是，我想为年迈的父母购买一套有电梯的住房，以改善两位老人晚年的居住环境。而我又因工作较忙，没有时间物色合适的房屋。所以，我就托一位朋友李先生为我物色该类型的房屋。

2006年12月12日下午，李先生给我打来电话告诉我，房子已经物色到了，而且他已经以我的名义与上家签订了一份《上海市房地产买卖合同》，购买了一套位于长宁区的有电梯的公寓房屋，还代我支付了2万元的定金。听到这样的电话，我吓了一跳。我当即表示：我只是让其为我留心一下有无合适的房屋，并没有委托过其签订任何合同，更没有让其为我支付定金。之后，李先生将该份《买卖合同》拿给我看了，合同的最后一页有李先生代我签的名子。还有一张上家出具的定金收条。

于是，第二天我就与李先生找到了该房屋的上家，表示我从未委托过李先生代我购买过房屋。因此，我当即表示不愿承认该合同，而且更加不会去履行该《买卖合同》。

    前几天，我收到了上家的一封来信，信的大致内容是这样的：要求我支付合同约定首期房款，如果我不认可该合同的话，就要求我承担相关的责任。

  因此，我想请问杜律师：

1，该《买卖合同》是否有效？

2，如果，被代理人不愿对合同追认，那么应由谁来承担责任？

答：

您这次所咨询案例的焦点是：1，李先生在没有取得你授权的情形下，以您的名义签订的《买卖合同》有效性的问题。2，您表示不愿追认该《买卖合同》后，应该由谁承担责任的问题。

  解答问题（一）：李先生以您的名义签订的《买卖合同》，是以种效力待定的合同，而不是绝对无效的合同。

    首先，您案例中李先生的行为属于一种无权代理的行为。

    根据您的案例的情况来看，您没有授权委托过李先生为你签订《买卖合同》及并支付定金。民法通则对该种行为的认定为一种无权代理的行为。

    其次，单从该无权代理的情形看，李先生与上家签订的《买卖合同》属于效力待定的合同，关键要看您是否追认。

    刚才我们已经明确了李先生的行为实质上是一种无权代理的行为，因为他没有取得您的授权委托。但是，这并无意味着该《买卖合同》一定就是无效的。根据《合同法》第四十八条第一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因此，我们可以知道无代理权人以他人名义订立合同，是一种效力待定的合同，而不是绝对无效的合同。您案例中的《买卖合同》因李先生缺乏代理权而存在瑕疵，但此种瑕疵是可以修正的，即经过您的追认，可以使该合同有效。但是，如果不经过您的追认，那么该合同是无效的，对您不发生效力。因此，该合同有无效力的关键在于您是否追认。

  解答问题（二）：如果您不愿意追认该合同，那么上家所要追究的责任，应由李先生承担。

    您在信中已经说过，您在得知李先生签订了该合同后，一再地表示不愿承认该合同，因为您没有授权给李先生该项委托权限。也就是说您不愿意追认李先生签订《买卖合同》及支付定金的行为，那么该合同就是一份无效合同。

    也即，我们依据前述《合同法》第四十八条第一款的相关规定，李先生没有代理权而以您的名义订立合同，未经您追认对您不发生效力，由李先生承担责任。

    最后，本律师在这里要提醒广大读者，代他人签订相关房地产合同一定要得到被代理人的书面委托授权，且代理权限要明确，切不可像李先生那样在没有取得代理权的情形下以他人名义签订合同。以免承担相应的法律责任。

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