问：

    2005年3月，我与开发商签订了一份《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同）。该合同的附件一中关于付款方式是这样约定的：首付房款以现金支付，剩余房款以银行抵押贷款的方式支付。但是，合同只约定了首付房款的支付期限，对剩余房款的支付期限并没有约定。

在签订了该合同后，我按照合同约定支付首付房款。之后，我又将办理银行抵押贷款所需的相关材料交给了银行以便我办理银行贷款。但是，事后由于银行贷款政策的调整，所以没有审批通过我的贷款。

因此，在这样情况下，银行贷款没有通过审批，也就是我意味不能以银行贷款支付其余房款，但是合同中也没有约定付款期限以及如贷款没有办出我是否需要现金补足的约定。其次，如果要我继续履行合同的话，我已经没有能力自己拿出大笔现金来支付其余房款。   所以想请问杜律师：

 我是否可以要求解除与开发商之间的《预售合同》？

解答问题：

    在《预售合同》没有约定具体房款支付期限，银行贷款政策出现变化，以致您没有办出贷款，在此种情形下，您有权要求解除合同。

    从您的案例来看，案件的焦点在于：1，合同中没有约定剩余房款支付期限的情形下，该期限如何认定。2，在银行贷款政策出现变化致使您没有取得贷款的情形下，您以何为依据要求解除合同。

    1，合同中没有约定剩余房款支付期限的情形下，该期限如何认定。

    从您的案例情况我们可以得知，在合同中没有约定，剩余房款支付的期限即如果贷款未通过是否以现金补足的约定。在这种情形下，根据《合同法》第61条的规定：合同生效后，当事人对履行期限及方式不明确的情形下，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，按照有关条款及交易习惯确定。而从您的案例来看，您并没有与开发商达成新的协议，也没有按照交易习惯确定。在此种情形下，又根据《合同法》第62条第4项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”从该条法律我们可以得知，您可以随时将剩余房款支付开发商，开发商也可以随时要求您履行支付剩余房款的义务，只要给您的必要的准备时间。现在，单从该条法律来看似乎开发商可以随时要求您履行付款义务。但是，请您在注意下面的解答。

    2，在银行贷款政策出现变化致使您没有取得贷款的情形下，您以何种理由为依据要求解除合同。

    关于您提出是否可以要求解除合同的问题，具体分析如下：

    合同的解除有两种情形，即法定解除与约定解除两种，而您的情形符合法定解除的情形，也就是说您有法定的依据提出解除合同。

 您的情形符合法定解除情形的依据是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”结合该条法律中所阐述的不可归责于当事人双方的事由未能订立担保贷款合同的致使买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求解除合同，并要求返还房款与利息的规定。依据您的案例实际情形，您不能办出贷款的原因是：银行贷款政策出现了变化，而不是因为您个人的原因。其次，您在信中也已经说了您在签订了《预售合同》后，已经将所有贷款材料积极的交给了银行进行审核。说明您在贷款问题上是积极履行了自身的义务的。

       因此，根据您的实际情形与该法律条款的规定，您有权要求解除《预售合同》，并要求开发商返还已付房款。

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