问：

    我在2004年买下一个位于普陀区的商铺。2005年1月我与承租人签订了一份《租赁合同》将该商铺租与承租人。该《租赁合同》约定，租赁期限自2005年1月20日至2007年1月19日；每月租金为2000元，租金半年一付。2005年9月12日，我与该房屋现在的房东签订了《上海市房地产买卖合同》，将该房屋出售给了新房东。同年9月，新房东取得了该房屋新的小产证。虽然，在《买卖合同》上没有表示该房屋存在租赁，但是在这期间我明确告知了新房东该房屋有租赁合同，也就是有租客，并陪同新房东现场察看了该房屋。当时，新房东表示没有关系。之后，我将原来承租人交给我的保证金转交给了新房东，新房东也出具了收条给我。到了今年8月该房屋承租人要求向该房屋的新房东交付租金，但是遭到了新房东的拒绝。8月底，该房屋新房东，对该房屋进行了断电，并将该房屋的门锁换掉。并要求承租人立即搬出该房屋。之后，承租人起诉了房屋新房东，要求继续租赁该房屋，并把我列为第二被告，要求我承担连带责任。接到法院的传票后，感到万分的无奈，我当时已经明确向新房东表示该房屋有租客的，新房东也表示同意。而现在，承租人起诉了新房东要求继续履行原租赁合同，还要求我承担连带责任。

所以，我想请问杜律师在该案件中：

1，我将该房屋出售给他人后，原来该房屋的租客是否可以要求新房东继续履行原来与我之间的租赁合同？

2，我在明确告知房屋新房东该房屋存在租客的情况下，现在新房东不愿意与房客继续履行租赁合同，我是否要承担连带责任？

解答问题（一）：

    在租赁期间，发生所有权的变动，不影响原租赁合同的继续履行，所以承租人有权继续租赁该房屋。

        从您的来信我们知道：您与该房屋的承租人签订的《租赁合同》的租赁期限为2005年1月20日至2007年1月19日，而您又在2005年的9月将该房屋出售给了现在的所有人。从这一时间节点，我们了解到，您在出售该房屋时，您与承租人签订的《租赁合同》并没有到期。因此，根据《合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，根据该条法律的规定，我们可以明确：在该房屋所有权发生转移的情形下，新所有权人须尊重标的房屋上的承租人使用权的原状，即该房屋新的所有权人取代原所有人地位而成为新的出租人。而且，新的所有权人与原承租人之间其相互权利义务的内容，如租金的数额、修缮义务的负担、租赁期限等，全部依照原租赁合同不变，也就是我们通常所说的“买卖不破租赁”。所以，该房屋的承租人有权要求新房东继续履行原租赁合同。

解答问题（二）：

    您在出售房屋时，已经明确告知了新房东该房屋有租客，所以现在该房屋的新房东不愿继续履行租赁合同，您不需承担连带责任。

         您所提出第二个问题的重点是：您在出售该房屋时，是否向新房东表示过该房屋已存在租赁的事实。我们知道，虽然在您与新房东签订的《上海市房地产买卖合同》中没有注明租赁的情况，但买卖双方到商铺实地察看，而且双方曾经协商过合同主体、部分内容变更的事实。更为重要的是您也将原来该承租人向您支付的保证金转交给了该房屋的新房东，新房东也出具了收条给您。因此，我们可以认定：您在出售该房屋时已经对该房屋存有租赁进行了告知义务，房屋的新房东也应该知道所购房屋存在租赁的情况。所以，您不应该承担连带责任。

        最后，我要提醒广大读者的是：在出卖或者买进房屋是，一定要了解该房屋是否存在租赁等相关情况，以免像本案例当事人一样带来诉讼纠纷。