问：

    2006年5月，我与多年的朋友陈先生，也就是我所出售房屋的下家签订了一份《房屋买卖协议》，准备将我的一套闲置的小户型房屋卖予陈先生。由于，十多年的朋友，鉴于双方的相互信任，所以在买卖房屋时没有请专业的中介机构或者律师为我们办理房屋买卖的相关手续。于是，我们私下签订了《房屋买卖协议》，大体内容是这样的，双方约定出售价格为人民币90万元；在签约日由陈先生先行支付首期房款10万元；第二笔房款为30万元，但是并没有约定具体的支付时间，并约定在支付第二笔房款的同时，双方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》以便过户登记以及办理贷款之需。第三笔50万元以银行贷款的方式支付；双方各自承担交易所需税收及费用；其他条款都没有具体约定，准备在签订正式的买卖合同时作出具体约定。

    在该协议签订的当日，陈先生向我支付的首期房款10万元。并口头约定在6月底支付第二笔房款并签订正式的《上海市房地产买卖合同》。然而，到了6月底，我与陈先生联系关于支付第二笔房款以及签订正式买卖合同的问题。可是，陈先生却一再称自己比较忙，等过一段时间再说。到了9月，在我的再三催促下，陈先生表示，还是要等一等，并表示在双方的《房屋买卖协议》中并没有约定具体支付第二笔房款及签订正式买卖合同的时间。所以我没有权利要求其支付房款以及签订正式合同。在得到这样的答复后。在这种情况下，我显然处于两难的境地，如果我现在想将该房屋出售给别人，到时陈先生要求履行合同，我怎么办；如果陈先生迟迟不愿继续履行协议，我势必丧失了将该房屋出售给他人来取得更大利益的机会。带着疑问。

    所以我想请问杜律师：

    1，在《房屋买卖协议》中没有约定具体支付房款及签订正式合同的时间，该时间如何确定？

    2，如在我再三催促下下家还是支付房款并签订合同，我该如何行使解除《房屋买卖协议》的权利？

    解答问题（一）：

    在《房屋买卖协议》中对支付第二笔房款及签订正式买卖合同的时间没有具体约定的情况下，双方可以协议补充，如不能协议补充的，按照合同的有关条款或交易习惯确定，如仍不能确定的，下家可以随时履行，上家可以要求下家随时履行，但是应该给对方必要的准备时间。

    从您咨询的案例来看，在您与下家陈先生签订的《房屋买卖协议》中并没有对第二笔房款及签订正式买卖合同的时间作出具体的约定。

    在这种情况下：根据《合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因此，根据该条法律我们可以知道，在您的《房屋买卖协议》中对第二笔房款及签订买卖合同的时间没有具体约定的情况下，您可以与下家协议补充，如不能协议补充的，按照合同的有关条款或交易习惯确定。但是，从您的信中得知，其实您一再的与下家再进行协商，但是并没有达成一致。

    在协议不成的情况下，又根据《合同法》第六十二条的约定关于合同约定不明时的处理，第四项具体规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”所以，在你们之间对第二笔房款及签订买卖合同的时间没有具体达成协议的情形下，下家可以随时履行，同时您也可以要求下家随时履行，但是应该给对方必要的准备时间。因此，您现在可以随时要求下家支付房款并要求其与您签订买卖合同。

    解答问题（二）：

    在上家催告下家，要求其支付房款并签订正式买卖合同后，三个月内下家仍未支付第二笔房款并签订买卖合同的，上家有权解除该《房屋买卖协议》。

    由于，您与下家的《房屋买卖协议》中并没有约定解除合同权利的约定，所以我们只能行使法定解除权。也就是根据《合同法》第九十四条的规定关于合同的法定解除的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从您的情形来看，您可以按照该条法律第三项来行使解除合同的权利。

    在回答您第一个问题的时候我已经表示，在协议补充不成的情况下，您可以随时要求下家履行付款及签订正式买卖合同，但是应该给与必要的准备时间。因此，在该准备时间到期的情况下，其还是没有履行义务。您就可以根据《合同法》第九十四条第三项的规定，行使法定解除权。但是，该法律条款中所说的合理期限又是多久。我们又可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十五条第一款对该合理期限作出了明确的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但另有约定的除外。”由此，我们可以得知，该条司法解释对该合理期限作出了明确的限定。