问：

    2004年，我与承租人签订了一份《上海市房屋租赁合同》，由承租人租赁我的一套商铺房屋。而且这份合同是上海市的示范文本。今年11月，合同的租赁期限到期了，承租人也不准备续租。于是，双方准备办理房屋返还交接手续。但是，承租人要返还给我的房屋并不符合合同约定的返还条件，导致我无法验收。另外，承租人还有2个月的房租以及水、电、煤等相关费用没有结清。然而，承租人不仅不与我办理房屋交接手续而且也不支付所欠房租与相关费用。后来，我仔细看了合同，合同中关于保证金的约定是这样的：“租赁关系终止时，出租人收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分无息归还出租人。”因此，我认为在还没有办理完房屋交接的情况下，承租人无权用保证金抵充所欠租金及相关费用。所以，我就发函给了承租人，表示在没有办理完房屋交接的情况下，其还是应该向我支付所欠租金及相关费用。但是，承租人却回函表示，租赁期已经到了，不管房屋交接是否办理完毕，其都可以用保证金来抵充所欠的两个月的租金及相关费用。得到这样的回答，我显然是不会同意的。可是，到现在承租人所要返还的房屋还是没有达到交房的条件，没有与我办理好交房的手续。

所以，我想请问杜律师：

在房屋返还交接手续还没有办理好之前，承租人是否有权以保证金抵充所欠租金及相关费用？

解答问题：

无论房屋返还交接手续是否完成、租赁关系是否终止。承租人均无权以保证金来抵充所欠租金。因为，根据你们的合同约定，保证金只能抵充承租人应承担的相关费用，包括水、电、煤等。而不包括租金。即使完成了房屋返还交接手续、租赁关系终止了后，承租人也只能以保证金抵充相关费用而不能抵租金。

从您此次咨询的案例来看，案件的焦点是：

（1）租赁关系终止的标志是什么，是否租赁期限届满租赁关系就终止。

（2）保证金保证的范围是否包括租金。

（3）租金应是如何支付及未支付如何处理问题。

具体分析如下：

（一），关于租赁关系终止的标志的问题。

在承租人所要返还的房屋没有达到合同约定的条件及没有办理完毕房屋返还的交接手续前，承租人负有按合同约定的条件返还房屋的义务。在该项义务没有履行前，租赁关系还没终止，只有承租人所返还的房屋符合了合同约定的返还条件，并且与您办理了房屋交接手续后，租赁关系才算终止。

根据《合同法》第235条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，我们可以知道，在《租赁合同》届满后，承租人有义务返还房屋，返还的房屋的条件如有约定的应该按照约定，如没有约定的应该根据房屋性质使用后的状态。而您与承租人的《租赁合同》中已经明确约定了房屋返还的条件，这样承租人就义务根据该约定来返还房屋。而且，在房屋符合约定的返还条件后，还要经过您的验收才算完毕。因此，在该项义务没有完成以及交房手续没有办理完前，合同的债务并没有履行完毕。所以，您与承租人的租赁关系还没有终止。因此，租赁关系终止的标志为办理完房屋返还交接手续，而不是租赁期限的届满。

   （二）关于保证金的保证范围不包括租金，即保证金不可以抵充租金的问题。

从您与承租人的租赁合同关于保证金条款的约定来看。保证金的抵充范围仅限于承租人应承担的费用，而该部分费用不包括租金，仅包括水、电、煤等双方约定的由承租人承担的费用。

之前，我们已经明确了，租赁关系终止的标志。由此，在你们的租赁合同达到了终止的标志后，承租人只有权以保证金抵充其所还没有结清的水、电、煤的费用，而不包括租金。而承租人所说的租金也可以以保证金抵充，显然该说法是对合同的擅自扩大解释，显然违背了该保证金条款约定的本意。因此，该种说法是不成立的。所以，承租人即使再返还房屋达到了合同约定的条件与您办理完了房屋返还交接手续，租赁关系终止后，其也只能以保证金抵充相关所欠的水、电、煤等费用，至于所欠租金还是应该向您支付。

　 （三）关于租金应如何支付以及未支付租金如何处理的问题。

从你咨询的材料可知，你们双方使用的是上海市示范文本的《上海市房屋租赁合同》。故可以推断，承租人支付房租的方式是先付后用以及有未支付应承担逾期违约金的规定。所以，你和读者应该明白了：租金，是必须由承租人先期支付的，逾期支付，就应承担违约责任，这是与保证金无关的。