问：

今年2月份，我与下家签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由下家买受我位于市区的一套复式的房屋。合同主要条款是这样约定的：“（1）房屋的出售价格为人民币280万元，首期房款100万元，第二期房款180万元通过银行贷款的方式在4月1日前向我支付。（2）如下家不能办理贷款，上家同意与下家指定的第三人重新签订内容一致的买卖合同。（3）如下家未按合同约定的期限支付房款的，应向上家支付逾期未付款日万分之10的违约金至实际付款日止，超过30日的，除下家还应支付30日的违约金外，上家有权单方面解除合同，并要求下家支付总房价20%的赔偿金。”

在签订合同的当日，下家向我支付了合同约定的100万元的首期房款。3月初，下家与我联系，表示由于其是外地人；在上海也已经贷款买了3套房子，并且有逾期还贷的情况。因此，银行没有批准下家新申请的贷款，其也向我出具了银行证明。所以，下家想根据合同的约定由其指定的第三人与我签订内容一致的新合同。当时，我表示同意。之后，按照下家的安排，我与其指定的第三人见了面。可是，到了3月中旬，由于第三人再三变卦，最终也没有与我签订新的买卖合同。现在的情况是：下家既没有取得银行贷款，其指定的第三人也没有与我签订新合同。而且，到了合同约定的4月1日，下家也没有向我支付第二期房款，甚至到现在也没有支付。

所以，我想请问杜律师：

在这种情况下我能否按照合同约定，要求解除合同，并要求下家承担违约金及赔偿金？

   解答如下：

由于，下家在既无法办理出银行贷款，其指定的第三人也没有上家签订新的合同，在超过了合同约定付款期限30日后，下家还没有履行付款义务的。所以，上家有权按照合同的约定行使单方解除权，并要求下家承担合同约定违约金及赔偿金。

纵观您的案例看：该案件的焦点是：下家在无法取得银行贷款的情形下，其指定的第三人与上家是否签订成了新的内容一致的买卖合同。由于，没有签订成新的合同，并且，下家的逾期付款时间也超过了合同约定的30日，在此情形下，上家是否有权按照合同约定行使单方面解除权，并要求其承担约定的违约金及赔偿金，另外，第三人没有与上家签订成新的合同，是否也可以成为下家不按时付款的理由。

分析如下：

    第一，虽然，合同中明确约定了第二笔房款的付款期限，但是，也同时约定了如果下家不能办出贷款的时，下家可以采取的补救措施，即找第三人与上家签订新合同。但是，第三人没有与上家签订成新合同，这样上家就应该在合同约定4月1日前，支付第二期房款。只有，当新合同成立后，下家才拥有免除在4月1日前付款的义务。

    从您的来信我们可以知道，合同中明确了第二期房款采取银行贷款的方式支付，同时也约定了如果在下家无法取得银行贷款的情形下，您同意与下家指定的第三者重新签订内容一致的买卖合同。这样的约定可以说是，给了下家在无法办理出贷款的情形下的一种补救性的约定，也是对下家需承担违约责任的一种免责条款。但是，这种免除条款是由条件的，是建立在新合同成立的条件下的。如没有与第三人签订新合同，那么下家就不可以免除其在4约1日前付款的义务。

    第二，在第三人没有与上家签订新合同的情况下，下家应该在合同约定的期限内履行自己的付款义务。如果超过了合同约定的付款期限，则应该承担相应的违约责任。如超过了30日，上家可以按照合同的约定行使单方解除合同的权利并要求上家承担合同约定的违约金和赔偿金。

我们知道，您与下家签订的合同约定在4月1日前，下家应支付第二笔房款，如超过30日，您有权单方解除合同，并要求其承担约定的违约金余赔偿金。根据《合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”从该条法律我们可以知道在您的合同中约定的单方解除权，其实是法律规定的约定解除权的成立条件，条件成立时合同即可以解除，而下家到现在还没有支付第二笔房款就是条件成立。所以，您有权解除与下家《买卖合同》，并可以要求其承担违约金与赔偿金。

联系方式：

手机： 13901754818 （8621）62514718
   传真： （8621）32120943 邮编： 200052 
   E-MAIL：yuepinglawyers@163.com
   地址： 上海市华山路1336号玉嘉大厦9 F