问：

最近，我发现，我们小区业主共用的地下车库的一部分被改成了简易仓库，里面堆放着油漆和成捆的建筑材料。这不仅影响了车库车辆的正常进出，因为油漆是易燃物品，又没有相应的保护措施，同时也就给车库安全埋下了隐患。关于这件事，我询问了同个小区的其他几个业主，他们对这个仓库的由来也都不清楚，于是，我们找了物业公司，要求他们做出解释，并且尽快拆除这个侵犯我们业主权利的小仓库。一开始，物业公司只是说：以后在放置物品时，会考虑到车库安全问题。并没有提到拆除小仓库。而在我们一再追问下，他才说：是因为小区个别业主没有交物业管理费，造成小区物业的收支不平衡。才采取出租部分地下车库作为仓库这个折中的办法，以减少公司的损失。

问： 我想咨询杜律师的是：小区物业管理公司以业主未交物业管理费为理由，占用小区公用区域是否合理？是否有具体法规可以制约他们的行为？

答：

首先，我们需要明确的是：业主拖欠物业管理费不能成为物业管理公司擅自占用管理区内公共设施的理由。部分业主拖欠物业管理费与物业公司擅自占用公共设施，它们之间是两个完全不同的法律关系。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是全体业主共有的，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的。物业公司不能擅自占用，不得擅自改变用途。如：擅自将小区内的绿地改成商业设施、将车库改成仓库，这些做法都是不被允许的。物业管理公司若需占用共用部位或共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续。

其次，如业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

因此，物业管理公司把擅自占用管理区内公共设施，作为弥补拖欠物业管理费的途径也是没有法律依据的。

最后，我们了解一下《上海市住宅物业管理条例》第66条的规定：“擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告。个人有上述规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”

    由此，我们可以更加明确：物业管理公司未经许可，擅自占用小区公用区域是被禁止的，若有违反，将会受到与之相应的行政处罚。

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