问：

    去年11月我在本市市区看中了一套三室两厅的房屋，由于该房是期房，所以，我就与开发商签订了一份《上海市商品房预售合同》。该合同的第十条是这样约定的该房屋的交付必须符合下列地贰种方案所列条件：“取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2006年7月1日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除合同。”该合同的第十一条又约定：“甲方定于2006年9月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”

  签约后，在2006年8月20日，我收到了开发商发出的交房通知，称该房屋已经具备了合同约定的交付条件，要求我在10天内，会同开发商对该房屋进行交接。我在收到了该通知书后，为了稳妥起见，特意到房屋所在地的房地产交易中心查阅了上海市房地产登记册，想知道开发商是否真的具备了交房条件，即取得了该房屋的大产证。查询的结果是开发商确实取得了房屋的大产证，但是是在2006年7月20日取得的。而不是按合同约定的在2006年7月1日前取得的。

      我想请问杜律师：

  在这样的情况下，虽然开发商具备了房屋的交付条件，也在约定的时间内向我发出了交房通知书。但是，开发商并没有按照合同约定，在规定的时间内取得该房屋的大产证。在这种情况下，我是否有权要求解除与开发商签订的该合同？

    解答问题：

    买受人有权根据该《预售合同》的约定解除与开发商之间的《预售合同》，并要求开发商返还已支付的房款及利息，要求开发商承担赔偿责任。

您好，先感谢长期以来读者对我的信任。

从今天所咨询的案例来看。我们知道按照您与开发商签订的《预售合同》第十条的约定，开发商应在2006年7月1日前取得该房屋的大产证，如果未按该约定时间取得大产证，您有权解除该合同。而根据您查询的上海市房地产登记册的情况来看，开发商是在2006年7月20日取得大产证的。可是，您在来信中又陈述了，开发商在合同约定的期限内向您发出了交房通知书，要求您去收房，并且开发商也具备了合同约定的交房条件。综合以上事实，我们分析，该案件的焦点是：开发商虽然可以按照合同约定的时间交付房屋，并具备了交房条件。但是，小业主是否可以开发商逾期取得大产证而要求解除合同。

首先，开发商虽然，在约定时间内交付房屋，并且也具备了房屋的交付条件取得了大产证，但是并不意味：（1）其逾期取得大产证的责任就可以免除；（2）您就丧失了根据合同约定要求解除合同的权利。

其次，您完全可以根据该《预售合同》第十条的约定要求解除与开发商的《预售合同》。

根据我国《合同法》的规定，合同的解除分为约定解除与法定解除。而约定解除又分协商解除与约定解除权的解除两种形式。根据《合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，我们不难得知，开发商没有在合同约定的7月1日前取得该房屋的大产证就是您解除合同条件的成就，也就是说在开发商逾期取得大产证的情况下，您有权解除合同。

   最后，我还要提醒您，您与开发商签订的是示范文本的《上海市商品房预售合同》，因此在该合同的第十九条中会约定，乙方按照合同单方面解除合同的应该以书面形式通知甲方。甲方还要在约定的期限内将已收房款及利息返还乙方，并承担一定的赔偿责任。所以，您行使单方解除权，还需向开发商发出书面通知，并有权要其返还房款、利息并承担赔偿责任。

       当然，您也可以与开发商协商解决纠纷。如协商不成的话，您再行使法律权利。

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