问：2006年我准备将自己所有的位于长宁区的一套3室2厅的住宅挂牌出售。之后，在中介公司的介绍下，我与下家签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定该房屋的出售价格为人民币190万元整，其中首付70万元，其余120万元由下家通过银行贷款的方式支付，全部房款在2006年11月30日之前付清。合同第九条约定：“下家未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向上家支付违约金，违约金按下家逾期未付款日万分之十计算，超过30日的上家有权单方面解除合同。”另外，该合同的补充条款又约定：“如下家不能办理贷款，上家同意与下家指定的第三人重新签订内容一致的买卖合同。”

    在签订该《买卖合同》的当日，下家按约向我支付了首付房款。2006年10月，下家找到了我，向我表示由于其无法办理出银行贷款，因此希望按照合同补充条款的约定，由其指定的第三人与我重新签订内容一致的《买卖合同》。听到这样的消息，我当即表示可以与其指定的第三人重新签订《买卖合同》。2006年11月初，我与下家指定的第三人在中介公司准备重新签订合同。但是，下家指定的第三人提出，应该将该补充条款再次写入新的《买卖合同》之中。当即遭到了我的拒绝。因为这样的话，我认为会再次出现重复签约的循环。但是，该第三人却一再要求将该条款写入新的合同中。至此，我与该第三人没有签订新的《买卖合同》。

    直到现在，合同约定的付款日期已经超过两个多月了，上家还没有按照合同约定支付其余房款。于是，我通知根据合同第九条的约定要求解除该合同，但是下家表示由于我没有同将补充条款再次写入新的合同才致使没有与第三人签约成功。因此，下家不同意解除合同。

我想请问杜律师：

    1，没有与第三人签订成新的合同的责任能否应我承担？

     2，在下家没有按约支付其余房款的情况下，也超过了合同约定的期限，我能否按照合同约定解除该《买卖合同》？

    解答问题（一）：

    没有与第三人签订新的合同的责任不能归责于您，因为第三人要求再次将该补充条款写入合同中，显然是不合理的。

第一，   该补充条款约定与下家指定的第三人签订内容之一致合同，其实质是对上家不能办理出贷款的一种救济方式。

 从您的来信中我们可以知道，您与您的下家再签订的《买卖合同》补充条款中约定，如下家因贷款不能办理贷款，上家同意与下家指定的第三人重新签订内容一致的买卖合同。在该合同的实际履行过程中，下家没有办理出贷款，而要求您与其指定的第三人签订内容一致的新的买卖合同。履行中，在付款期限之前，您可以同意签新的《买卖合同》，但是，您不同意将“下家不能办理贷款，上家应与下家指定的第三人重新签订内容一致的《买卖合同》”再次写入《买卖合同》，是有道理的。因为第三人也必须在付款期限内办出贷款。该条款其实是对下家不能办理出贷款的一种补救。也就是说与其指定的第三人签订合同是一种救济的具体方式。

    第二，   按照合同法的公平原则出发，第三人的这种要求显然属于无理要求，因此不能签订新合同的责任不能归责于您。

    根据《合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”所谓公平原则，其实是在合同订立和履行过程中，要以公平观念来调整合同当事人之间的权利义务关系。公平的概念是指利益是否均衡作为价值判断标准来确定当事人之间的利益关系，追求公正与合理的目标。而上家指定的第三人要求将原《买卖合同》的该补充条款再次写入新合同中，显然是违背了公平原则的。因为，这种无穷无尽的第三人势必将您陷入无穷尽的《买卖合同》之中，您的合法权益将得不到保障。同时，新的第三人也无法在付款期限内办出贷款。所以没有与下家指定的第三人签订成新的买卖合同的责任不能归于您。

    解答问题（二）：您有权根据《买卖合同》的约定，解除与下家之间的合同。

《买卖合同》中约定的解除合同的条件已经成就。

您的来信中已经说过该《买卖合同》第九条约定“下家未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向上家支付违约金，违约金按下家逾期未付款日万分之十计算，超过30日的上家有权单方面解除合同。”结合该案件的实际情况，首先，在《买卖合同》中约定的付款期限为2006年11月30日，而之后下家还是没有完成合同约定的付款义务，况且现在也已经超过30日。其次，下家指定的第三人也没有与您签订新的《买卖合同》。

结合以上两点事实，以及该《买卖合同》第九条的约定，您有权行使该合同赋予您的单方解除权，解除与下家指间的《买卖合同》，并且可以要求其支付约定的违约金。

简言之，下家在办不出贷款时，不能循环要求上家与下家指定的第三人一再签订内容一致的新《买卖合同》。

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